近2亿人的刚需（刚需必须）

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如果问哪个行业的工资最高？“地产”可能大家都不约而同的答案。过去这些年，房地产企业通过拿地、盖房，再销售给居民，赚取差价利润。房价涨的快，涨的猛，也给他们带来了难以企及的财富。但是，随着这几年调控市场的政策不断收紧，楼市也发生了很大变化。

首先，房子不好卖了。据克而瑞数据，2021年3月，去化周期稳中有增至12.57个月，百城新房广义库存则在37亿平高位波动。不同城市的分化趋势依旧：一线库存均低于去年同期，二线狭义库存走高，同比涨幅在不同能级中居首；三四线则广义库存量较大，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，整体库存量仍显著高于去年同期水平。

其次，房企月薪降了。据机构统计，2020年近2亿人的刚需，在公布了总薪酬支出和总员工人数的68家房企中，31家房企人均月薪同比上涨近2亿人的刚需，36家房企人均月薪同比下降，占比54%。其中降幅超过10%的有21家。

最后，盈利出现“滑铁卢”。根据机构统计数据，2021年一季度，A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元，同比下降16%。对比近10年数据，这124家房企的一季度盈利峰值出现在2019年，彼时其归母净利润合计为384.5亿元。也就是说，对比2年来前，这部分上市房企少赚了约190亿元；平均每家的净利润也比2年前低了一半。

库存走高，净利润下降，意味着一个问题，楼市贬值可能要启动了。那么今年下半年，房价会开启“降价潮”吗？有3个因素值得留意。

第一，“三条红线”当前，未来更多的房企将面临降负债压力

在去年9月，住建部约谈了部分房企，同时规定的“三条红线”，直接导致了房企在当年的金九银十开始大规模的降价卖房。当然，红线并不是短期规定，而是国家为了降低高负债的房企的措施，随着三道红线扩大范围，绝大部分企业都有了危机感，为了减少欠的钱，不得不通过促销来回笼资金，毕竟只有这个方式最快捷，就连龙头房企也不得不低头。

可能大家也会奇怪，为什么政策一出，大家都不约而同的降价促销呢？其实大家都知道，房地产是一种资金聚集型的行业，地产商要想发展下去，就得融资来获得资金流。而三道红线的意义又限制了房企借钱的多少，要求房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。每踩一条线，负债率就降低5%，就算房企们三条红线都符合规定，每年的有息负债增速也不能超过15%。

近2000亿债务压顶，又一房企大佬“扛不住”？

值得注意的是，虽然市场大环境比较艰难，但2020年百强房企累计的销售规模还是有近13%的增长，不过仍有规模企业销售不理想。随着3-4月，各大上市房企财报相继发出，最引人注意的莫过于泰禾了。根据财报，泰禾已到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付的利息31.55亿元，已到期未归还借款有431.55亿元。截至报告期末，总负债已达1967.66亿元。

要知道，这个闽系的上市房企，2017年凭借1010亿元的销售佳绩，上榜中国地产15强，然而现在近2000亿债务压顶，这是继福晟后，再一次让人怀疑房企龙头也有可能“扛不住”。可见，在三道红线规定下，绝大多数的地产商都会受到影响，即便有3年的缓冲期限，但现在调控楼市措施不断收紧，房子越来越难卖，特别是每年又还有债务要还，这样一来，房企们的降负债压力只会不降反升。

第二，楼市金融调控收紧，房企资金链压力越来越紧张

除了三道红线外，今年以来，国家开始对银行进行房贷集中度管理，前者是限制了房企负债水平，后者直接掐紧了房企和购房者的资金传输通道，直接让市场的资金，尤其是房企的资金链越来越紧张了。

这一举措，直接让火热楼市现出原形。今年前4月，TOP100企业拿地总额8214亿元，规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元，与去年同期略有下降。同时，在3月开启的多地调控措施，直接让排队摇号买房的“刚需”消失了，楼市由暖入冷，即便有“金三”也没了“银四”。

第三，房住不炒或成永久型调控政策，开发商不再抱有涨价希望，炒房客开始变现离场

实际上，在3月份时，随着市场的些许回暖，不少中介联合开发商制造了不少房价上涨房子热销的消息，而且一些售楼中心也配合着公示涨价通知，因此不少购房者慌忙起来，担心房再次上涨。但是让房企和中介想不到的是，随着多地接受现场督导调控，房价上涨的传言不攻自破，不仅这一点炒作苗头也消失，而且房住不炒的定位被不断强调。正如著名经济学家马光远说的那样，“房住不炒”或将成为永久的调控政策。

都说资本是逐利的，炒作房子挣不到钱，他们自然不会继续沉迷在炒作市场中，还会开始抛售手中多余的房子。同时，开发商也不再抱有涨价的希望，只能降价来卖房赚钱。因为房企是依靠购房者买房才能赚钱的，既然房子涨价的消息是假象，自然可以慢慢挑选再买房的，但房企等不了。

毕竟与赚钱相比，回笼资金更加重要。所以地产商们大概率会加大降价促销的力度，以此来吸引购房者买房，通过加快销售来缓解资金链压力，同时降低负债率。

由此可见，3个因素下答案已经很清楚，目前房价基本没有上涨的基础。不管是房企的资金链压力，还是负债重担，亦或是为了快速回笼资金，都可以看出在未来的一段时间里，开发商为了加大自己的竞争力和为了多卖房子回笼资金，只能选择以更大的力度来吸引购房者。

那么，是不是意味着购房者反成“接盘侠”？2021年，买房思路该换了

房说君有话说，不仅仅是泰禾，在越来越收紧的调控环境下，国家的严格态度导致了房企现在面临的窘境，可能在短期内根本无法支撑，甚至如果没有找到途径突围，那企业的暴雷事件只会越来越多，不过对于自住的刚需购房者来说，首先不要为了便宜而入手，这样反而会成为所谓的“接盘侠”，其次，买房思路也该换了，千万不要受这种焦虑心态影响，在根据自己情况和预算的同时，也要考虑房企的实力，这样就能相对避免无法按时交房的现象。