轻资产撬动高收益（轻资产高盈利）

【点击查看】低成本上班族靠谱副业好项目 | 拼多多无货源创业7天起店爆单玩法

【点击查看】逆林创业记 | 拼多多电商店铺虚拟类项目新玩法（附完整词表&检测工具）

【点击查看】逆林创业记 | 小白ai写作一键生成爆文速成课

领300个信息差项目，见公众号【逆林创业记】（添加请备注:网站）

来源丨赢商培训整理

排版 | Rin 赢商培训

Introduction

导读

轻资产模式在商业地产领域逐渐受到关注，其本质在于通过最少的存货与固定资产方面的资金投入，凭借企业长期积累的供应链能力、客户资源、品牌文化、技术研发、人力资源等“轻资产”，撬动并整合企业内外各种资源，以获得最多的利润并提高资本回报率。

以下，我们将深入探讨轻资产模式的三大实现路径与四大合作模式，揭示其在商业地产领域的本质与应用。

PART

01

轻资产模式的三大路径

转让自持项目股权

企业通过出售自身持有的商业地产项目部分或全部股权，实现资金的快速回笼，同时可能保留对项目的实际控制权和管理权。这种方式有助于企业优化资产结构轻资产撬动高收益，减轻资金压力，并专注于核心业务的运营。

实现方式：企业可以通过公开市场出售、与战略投资者合作或发行REITs（房地产投资信托基金，尽管在中国内地尚未全面开放针对商业地产的REITs政策，但已有企业通过类REITs、CMBS或经营性物业贷等方式实现）等方式进行股权转让。

优势：快速回收资金，降低资金占用成本，提高资金周转率。

分拆商管业务板块

企业将商业管理业务板块从母公司中分拆出来，形成独立的商业管理公司，并接管母公司及拓展第三方的在营项目。这种方式有助于提升商业管理业务的专业性和市场竞争力。

实现方式：通过股权划转、资产重组等方式实现商管业务的独立运营。分拆后的商管公司可以独立上市，或通过其他方式引入外部资本，以支持其业务扩展和升级。

优势：增强商业管理业务的独立性和灵活性，提升专业能力和市场竞争力；为母公司带来新的增长点。

主要负责运营工作

企业主要承担商业项目的运营管理工作，通过引入合作方或直投机构出资建造新项目。这种方式使得企业能够集中精力于运营管理，提升项目的运营效率和盈利能力。

实现方式：企业可以通过品牌输出、管理输出等方式与合作方建立合作关系，共同开发新项目。合作方负责提供资金、土地等资源，企业则负责项目的规划设计、施工管理、招商运营等关键环节。

优势：降低企业的资金投入压力，实现资源共享和优势互补；提升项目的运营水平和盈利能力。

PART

02

轻资产模式的四大合作模式

委托管理模式

项目所有者将商业项目的运营管理权委托给具有专业能力的企业。企业根据委托协议对项目进行全面的运营管理，并收取一定的管理服务费。

优势：项目所有者可以充分利用企业的专业能力和品牌优势，提升项目的运营水平和市场竞争力；企业则可以通过提供专业的运营管理服务获得稳定的收益来源。

品牌及管理输出模式

企业将自身的品牌和管理经验输出给合作项目，通过品牌影响力和管理经验的传递，为合作项目带来增值效应。企业从中获得品牌使用费和管理费等收益。

优势：有助于提升合作项目的品牌形象和市场认可度；企业则可以通过品牌输出和管理输出实现业务扩展和收益增长。

整租模式

企业通过整租的方式获得商业项目的使用权，然后进行统一的运营管理。这种方式有助于企业实现规模化运营，降低单位面积的管理成本，提升整体盈利能力。

优势：企业可以自主决定项目的运营策略和品牌组合，实现灵活的市场定位和差异化竞争；同时，整租模式也有助于降低与多个业主沟通协调的成本。

租赁运营模式

企业与项目所有者签订租赁合同，获得商业项目的租赁权，并进行日常的运营管理。企业通过收取租金和运营收益来覆盖成本和实现盈利。

优势：租赁运营模式较为灵活，企业可以根据市场变化和自身需求调整租赁策略和运营计划；同时，通过专业的运营管理服务，企业可以提升项目的租金水平和运营效益。

通过灵活的路径和合作模式，轻资产模式实现了商业地产领域的资源优化配置和高效利用。这种模式不仅有助于企业降低资金压力、提升运营效率和盈利能力轻资产撬动高收益，还有助于推动整个行业的创新和发展。

课程推荐

更多关于商业地产行业的知识，欢迎来参加由赢商主办的线下培训课程，同行同学齐聚一堂，碰撞更多新的火花。

培训时间：2024年8月31日-9月1日

培训地点：长沙

培训主题：《商业地产资产管理及商管公司运作模式分析》

咨询报名：

具体的学习安排如下：

对于从开发商转型而来的商管公司而言，外拓“轻资产”管理市场是寻求新增长点的重要途径；而对于专业的“轻资产”管理公司来说，接盘商业项目并优化管理，则是其展示专业能力和实现价值创造的关键。因此，如何做好“轻资产”管理，成为了行业内普遍关注的焦点。

本课程将深度剖析商业地产资产管理的理念、方法、工具、案例和实践，揭示规律、提供标准、给出方法，从而于纷乱的市场头绪中，亮出清醒和专业。

课程大纲：

为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

1.轻资产管理需求的导出

1）在建面积和行业集中度

2）体量和城市布局

1.1商业轻资产管理真伪命题的争论

1.2 何谓轻资产管理？

1.3轻资产与重资产的区别

1.4 轻资产管理对于地产开发公司转型是否是一个途径，还是捷径？

案例1：宝龙商管轻资产输出特征详解

1.5 轻资产管理对于专业公司，是否是蓝海？物业管理是否从属于轻资产管理？

2.优秀的轻资产管理是商业投资回报途径的保障

2.1租金收益和现金流

2.2资产增值和价值提升

2.3如何测算资产价值 介绍三种方式

案例2：从长风景畔到长风大悦城

3.轻资产管理的优势和难点

案例3：光大安石管理模式的“模糊”边界

4.轻资产管理模式

4.1服务内容

4.2服务模式

4.2.1物业租赁

4.2.2品牌输出及运营管理

风险：

a) 不能切割

b) 费用高昂

案例4：南京“冠生园”月饼馅过期事件

4.2.3参股并管理

案例5：步步高与湘潭国资委

4.2.4合资公司

案例6：凯德轻资产管理运营的全流程简析

第一，凯德资产管理（含轻资产）模型

第二，凯德是“开发商”还是“基金（资管）”公司？

第三，项目的金融属性

第一，资管时代顺应潮流的举措

5.轻资产管理管理操作步骤-利益与公允

5.1如何测算服务管理费

不同管理模式下的收费规则介绍和分析

5.2用专业能力为委托方资产增值

商业经营的三个周期

培育期：市场认知、客流增长、租户稳定 九个月到一年 渡过一个里程碑向第二个里程碑迈进

成长期：市场形成口碑 经营和收益形成模式 三个GMV建立

成熟期：市场的标杆 品牌和消费者圈层 经营老练 收益达到稳定

案例7：POS机购买和“融资性租赁”

6.分清不同模式下的利益与风险

业主方和轻资产输出方归并讨论，正反取“利”

6.1委托管理模式

收益：服务费（咨询性质）

1）前期定位

案例8：某购物中心商业定位和业态定位报告精华讲解

2）租金底价制定

3）建筑形态确定及主力租户建筑结构适配

案例9：某购物中心前期商榷结构和机电问题

4）运营管理和物业服务特别是增值服务（事先对“溢价”有约定）

风险：费用留置（不发）

1）与业主方定位分歧导致招商困难

2）工程特别是机电出现严重错漏导致运营“硬伤”

3）运营未达KPI导致服务费被扣减

成本：

1）运营成本（经营成本（三项基本功能）、公共事业费、员工成本等）

2）不承担租赁成本（改造和佣金）

6.2品牌和管理输出模式

收益：品牌使用费和管理服务费

1）前策阶段与委托管理模式相当

2）服务费或利润的固定比例（NPI概念）

3）无“溢价”收益

风险：费用留置（不发）

1）商誉风险

2）输出的管理理念与业主的“急切”心情不合拍（商业“三期”）

成本：输出管理人员成本

6.3整租模式

收益：租金和管理费

1）租金“差价”

2）全额的管理费

3）无前策收入

风险：减收

1）租金“差价”不及前策测算

2）运营成本高企

3）原建筑结构有硬伤，导致运营效益下降

成本：全额（相当于重资产）

1）租赁成本

2）业主收取的配合费用

3）运营成本

7.轻资产管理管理公司挑选准则

7.1成功轻资产管理管理公司的衡量准则

案例10：“领展”收购七宝万科

7.1.1基础文件的扎实

7.1.2流程和制度的完整并简便

7.1.3具专业度的水准

第一，核心运营能力的建立

理解资产管理的注重点

悟透资管与运管的关系

表一：恒隆2021年中期年报

表二：瑞安房地产年报

掌握资本化率及其与资产价值之间的关联

第二，有轻资产管理的抓手

1）权责发生制的应用

2）轻资产公司对系统（设施）管理的概念和流程的融会贯通

第三，能够有资产管理视角下运营目标的确立

a)开业率如何影响NOI

b)收益水平的精确测算

c)轻资产管理资管的信息化管理

7.2轻资产管理公司具备精细化运营能力的标志

7.2.1商场客流与租户客流之间的关系

实例：单店最低客流和商场最低客流计算示例

7.2.2运营收入和支出的分类

a)收入分类和流向

b)支出分类和流向及占比

c)学会分辨资产价值和成本（费用）及其有效性

附件二：成本中心数据计算

7.2.3运营指标体系建立

a)运营管理端指标体系

b)运营租户端指标体系

附件三：运营合成指标

7.3轻资产管理管理于运营管理中的两个成功里程碑

7.4精细化运营是轻资产管理公司能力的基石

7.4.1重大市场外因影响下的招商策略制定，是资产管理能力的体现

第一，主力租户的含义，在目前商业情势下需要“再定义”

案例11：某影院新冠疫情影响下的二次招商被动调整

第二，空置率上升，需要有应对策略

第三，租户要求减租，需要有分析和方法

案例12：某商场如何分析租户运营“健康状况”

7.4.2会员系统（CRM）的建立，是运营颗粒度的体现

7.4.3积分体系及其运用

第一，“积分”一定是消费后才有的吗？

案例13：从“宜家”积分累积方式看客服理念的转变

第二，建立有效的积分规则，洞悉积分的本质

第三，积分背后的逻辑

沙盘推演：从经营数据推算会员营业额贡献值

7.5退出机制的设定和条件

7.5.1引入战略投资者

7.5.2整体出售

案例14：不同商业实体的出售比较

7.5.3REITs

7.5.4公司内部分拆

案例15：澳洲西田

扫码报名

请备注企业名称

关于我们

- 赢商培训 -

赢商培训为企业培训一站式解决方案服务商，依托“赢商平台+专业内容+培训运营”的经营模式，深度链接专业优质学习资源，助力提高企业与人才竞争力。

产品体系：公开课、企业内训、视频课、项目考察

课程类型：含商业地产、房地产及通用技能类课程（人力资源管理、领导力、执行力、销售管理、大客户管理、新媒体营销、行政办公、写作技巧、TTT、演讲、商务礼仪）等多品类的课程知识服务，满足企业多元化需求。

自2010年成立以来，赢商培训已服务超过12000+中大型客户，其中华润、万达、万科、印力、龙湖、宝龙、合景、大悦城、保利、越秀、九龙仓等国内标杆领军企业，覆盖上百万+学员用户，得到了业内的一致认可和好评。