9个会坑死你的加盟项目（加盟被坑）

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“酒店投资的失败，从物业开始就已注定，走错一步就没有回头路。

和50位酒店创始人深聊了酒店投资创业的故事后，我相信，这些真实发生的血泪教训，绝非个例。因此，我总结了酒店「物业投资」路上的10大深坑，减少大家被“割韭菜”的概率。另外文末，附上一份《物业评估维度表》，希望对你有帮助。”

第1个 坑：

「产 权 不 符」

A、有一个项目，那栋楼是学校的产权，属于教育用地并不是商业用地。业主过于自信认为能搞定，筹建完成后在办理消防和特行的环节卡住了，前前后后折腾了4个多月，额外多花了近50万元去填坑。

B、在惠州发现一个很不错的物业，价格与地段都很满意。但是物业产权是住宅，当时房东和我们拍胸脯保证，“上面有人，绝对可以托朋友办好消防证件”，我们就交了房租押金。

结果拖了半年多，消防证迟迟下不来。交的房租押金9个会坑死你的加盟项目，也经过艰难沟通才肯退回来。长了一个教训：对于产权不符的物业，千万不要相信房东的承诺。直接找消防朋友确认，不行就直接放弃。

第2个 坑：

「暗 房 过 多」

当时在武汉一家酒店88间客房上班，酒店的位置条件不错，但是酒店设计在排房时候发现至少有30间暗房。

当时我发现了就偷偷告诉业主暗房太多了，平均房价和出租率很难做起来，风险很大。而业主轻信了管理公司所谓的运营能力，结果开业三个月，差评40条，业主现在负债累累，团队合伙人也是经常吵架。

第3个 坑：

「合 约 陷 阱」

杭州市中心一个国资物业，原酒店还剩余3年合同，商圈和位置都是A+级，某老板看中这个区位的潜力和优势，加上原酒店业主承诺一定可以续签8-10年，但续签承诺没有写在合同中。酒店租约到期后，国企领导更迭，再走政府规定招标流程被其他参与方拍走了。

酒店投资近千万，只经营了3年，收回了6-7成。只能怪自己贪图租金小利，疏忽合同的合规性，浪费时间、精力、还赔本。

第4个 坑：

「租 金 过 高」

上周和一位业主聊到：37间房，1500平，房租7万/月，位置极其一般，出房率也极低。相比之下，相隔一条街的汉庭，租金只有这个物业的一半儿，出房率也比他们高。

什么概念呢？他们家房租1.6元/平米/天，汉庭房租只有7毛/平米/天。核算下来，他们每间房的房租成本是60元/天，而汉庭的房租成本只有25元/天。相当于一样的卖价，一样的运营成本之下，一间房一天他们比汉庭少赚35元，满房情况下每天少赚1300，一年就少赚接近50万！

租金过高，对他们的经营带来了巨大的压力。所以说，和房东谈判，一定要调研清楚市场行情，防止被坑。

第5个 坑：

「民 风 强 悍」

A、听汉庭的朋友聊起，川藏线有个汉庭酒店，被少数民Z带刀攻占一个月，公安介入也协调不了，最后只能请H道帮忙解决。

B、当年在快捷酒店时候，东三省的负责人也是各种协调当地涉H的加盟商。有时直营店生意好，他们直接把直营店的酒店水箱砸坏了，这样生意就分流到附近他们自己的加盟店。

C、前BOSS的一个朋友，在藏区做了一个高端民宿，冬季休业。第二年去的时候，房子已经被当地藏民拆了。

D、杭州武林广场的一个项目，原事业单位下属的老宾馆停业5-7年后，重新招标。杭州某知名精品民宿品牌接手，面临电增容，加外挂消防楼梯，酒店紧邻老居民区，居民天天投诉。该品牌主理人也算能量很足，政府审批类手续复杂，换其他人都未必能办下来，这个品牌做到全部合规审批。

但是经不住居民闹事，恶意举报投诉，后期这家品牌为了化解矛盾，甚至要解决投诉刺头小孩上学问题、金钱赔付问题，耗时、耗力、耗钱。

项目延期9个月才开业，预算超过一倍，周转困难。疫情开始前，按实际投入的5-6折转让了。不幸中的万幸是，如果是疫情后转让，估计3-4折都难出手。

第6个 坑：

「市 政规 划」

以前在太原时，太原市的长治路，属于市中心。从2015年开始拓宽修了两年。到2017年刚修好，半年后就开始修地铁，一直修到现在。这条街上有两家五星级、四家中高端、六七家快捷，生意惨淡，转都转不出去。

第7个 坑：

「消 防 证 件」

A、某品牌连锁拿了一个位置还不错的物业，旁边有个加油站，自己信心满满能批出消防，在装修基本完成后卡在消防，并且明确被告知不可能批出证照，项目彻底宣告死亡。

B、我朋友在一个不错的地段，投资了一家酒店，因为消防问题，找到一些关系户说能搞定。到现在快三年了，花了不少钱，一直没办下来，被消防大队处罚过三次了，每次8万多，90多间客房，投资1300多万，快死的心都有了。

有些时候，相信所谓的能力、关系户、领导关系都是虚的，不是不可能办理，而是太多水分，这种关系太脆弱，花钱多还浪费时间与精力。老板天天不是怎么做生意，而是天天找关系搞证件，赚的钱又花到某些人身上了。

第8个 坑：

「竞 争 环 境」

在杭州未来科技城某品牌，原本该区域的市场还在培育期，但各品牌都在扎堆卡位，结果供给远大于需求。该品牌还要面临集团内部品牌竞争。至于投资回报遥遥无期，至今换了四任店长。

第9个 坑：

「进 入 时 机」

A、听朋友说起一个真实故事，有一家酒店总投资了1000万，经营数据还不错，所以就溢价花了2000万转让过来经营。结果碰上疫情经营困难，就按800万转让掉了，直接亏损1200万。

B、国内有一批人为了迎接2020东京奥运会9个会坑死你的加盟项目，跑去日本淘金新开的民宿，结果全军覆没。

第10个 坑：

「投 资 预 算」

之前加盟国内某品牌，原计划投资预算是1700万。300多的单间房价，按照他们的预算，每年大约400多万盈利，4.5年就能回本。

在装修时，品牌方不断提高标准，‍‍实际投了2800多万，‍‍超出预算1100万。结果房价根本达不到预期，开业后三个月的开房率只有10%，给工资都不够。他们在当地一家店都没开过，‍‍凭什么得到这样的预测？

光速冲入韭菜坑，最后一个萝卜一个坑。所有对行业的浪漫幻想，都是源于对这个行业的无知。

经过群里成员反复讨论整理，我为你整理了一份【物业评估维度表】，把方方面面因素都考虑全了，你可以收藏或者分享给身边需要的朋友。

- 物业评估维度表-

网上流行一个段子，如何快速变成穷人，只要在项目投资上一顿骚操作，轻松回到解放前。

就像花间堂品牌，开了20多家店，就被其中1-2个项目拖累，导致资金链紧张加剧，股东反水，最后只能卖身。